D'acord amb les xifres del Col·legi de Registradors, l'any passat es van vendre al nostre país un total de 507.044 vivendes de segona mà; i més del 50% van ser objecte d'algun tipus d'obra d'acondicionament o fins i tot rehabilitació integral en nombrosos casos.
La notable diferència de preu entre l'habitatge nou i l'habitatge usat, així com el potencial de revaloració de la segona, una vegada és sotmesa a una reforma, ha animat inversors i particulars a decantar-se per l'opció de comprar un immoble per rehabilitar-lo.
A més, un habitatge pot augmentar encara més el valor si el convertim en una casa amb alts nivells d'eficiència energètica. Ja t'he parlat en anteriors ocasions dels beneficis que té una “passive house” . Ara t'explicaré quin és el marge real de revaloració de l'habitatge, així com les claus per dur a terme tot el procés amb èxit.
Revaloració o marges de benefici d'un habitatge rehabilitat
Un dels aspectes que cal gestionar amb més racionalitat és l'apartat d'expectatives de revaloració de l'immoble, així com el mecanisme per obtenir la rendibilitat esperada.
El portal immobiliari Casaktua indica que el 10% dels espanyols prenen una propietat en qualitat d'inversors. D'aquests, un 33% té la intenció de llogar-lo, un 14% prefereix optar per l'arrendament de vacances, i un 12% espera vendre'l després de reformar-lo.
Tot i això, el rendiment econòmic de totes aquestes alternatives estarà sempre supeditat a l'evolució del mercat immobiliari, i factors clau com la localització de l'immoble.
1. Revaloració mitjana a Espanya
Segons les dades de l'” Informe sobre el Preu de l'Habitatge a Espanya ”, publicat per Mitula Group, un habitatge sense reformar és, de mitjana, un 17,8% més barat que un altre que ja ha estat sotmès a rehabilitació.
Això no obstant, aquests marges varien notablement en funció de la localització de l'habitatge.
Evidentment, les grans ciutats són més sensibles a les obres de millora dun pis. No obstant això, no totes les capitals presenten el mateix comportament al mercat immobiliari.
Aquest informe assenyala Saragossa com la capital en què més es revalora un habitatge reformat, amb un 38,01%. València se situa en segona posició, amb un 28,46% de revaloració.
A l'extrem oposat, se situen ciutats com Madrid -amb una revaloració del 8,28%-, Bilbao -amb un 7,45%-, i Barcelona -amb només un 2,15%-.
2. Revaloració dels habitatges de luxe
D'altra banda, el sector de les cases de luxe és el més reactiu davant de la rehabilitació.
D'acord amb les xifres de Barnes International, l'increment en el preu de la propietat pot arribar fins al 65%, especialment a les zones “ prime ” de les grans urbs.
Factors clau a la rehabilitació d'un immoble
Per dur a terme una rehabilitació amb garanties, cal tenir en compte qüestions com l'antiguitat de la propietat, conèixer els tipus i costos de permisos a sol·licitar, i verificar l'estat de les instal·lacions, tant de l'immoble com de l'edifici on es trobeu, si aquest és el cas.
Un cop s'han cobert aquests aspectes preliminars, és el moment de tenir en compte les claus següents.
1. Ubicació de limmoble
Tal com hem vist al començament, la ubicació geogràfica té un paper fonamental en la revaloració d‟un immoble a reformar. Com diuen els americans, les tres claus per a la valoració d'uns immobles són: 'LOCATION, LOCATION, LOCATION'. No obstant això, també cal tenir en compte:
- La ubicació del mateix dins del municipi o urbs.
- La planta on se situa l'habitatge, les plantes altes i els àtics són les opcions més cotitzades.
- Lorientació de limmoble en funció del clima.
2. Recuperació de superfície útil
La millora de lentorn habitable és un important factor de revaloració.
Per aquest motiu, la reforma d'un habitatge és l'ocasió idònia per desfer-se de passadissos o altres espais mal aprofitats, redistribuir les habitacions i col·locar el mobiliari d'una manera com es maximitzi la utilitat de cada metre disponible.
3. Reacondicionament i rentat de cara
La primera impressió que tingui el futur inquilí o comprador en visitar limmoble és un dels factors més importants en la percepció de valor. Segons una enquesta realitzada per la NAR fa anys, indicava que el primer sentit que actua a les persones que visiten un immoble és l'olfacte.
És per això que s'ha de fer tot el possible per crear espais amplis, nets i lluminosos, que us ajudin a projectar-se gaudint de l'habitatge en el futur immediat.
La renovació dels banys i la cuina –encara que més costosa– és també una garantia de revaloració. Això és perquè són espais la bona conservació dels quals, aspecte i practicitat són molt apreciats en qualsevol habitatge.
La substitució de la banyera per una dutxa, així com els mobles i electrodomèstics més antiquats, i fins i tot el pintat de les rajoles i rajoles poden ajudar a oferir un aspecte nou i net.
Finalment, i si no és possible la reforma integral, sempre s'ha de preparar l'habitatge amb un bon rentat de cara i un home staging.
4. Inversió en sostenibilitat
Els compradors d'habitatges estan cada cop més conscienciats amb la preservació del medi ambient i amb les virtuts d'un habitatge sostenible en termes d'estalvi.
Un interior saludable ha de garantir un aire interior net, un espai sense soroll, una bona il·luminació natural i un disseny de llum artificial eficaç i eficient, amb un confort tèrmic adequat i que limiti la presència de camps electromagnètics als punts de permanència dels usuaris .
Per això, una manera excel·lent d'incrementar el valor de l'immoble i reduir els costos d'habitabilitat és dedicar part del pressupost de rehabilitació a qüestions com:
- Aïllament tèrmic.
- Instal·lació de panells solars.
- Instal·lació d'una caldera eficient.
- Implantació de domòtica i altres tecnologies per a cases intel·ligents.
- I el més important, unes bones finestres.
Aquest tipus de rehabilitació busca reduir dràsticament el consum energètic, alhora que millorar les condicions de salut i confort.
A UCI donem suport al finançament sostenible a través de la creació de productes eficients com la hipoteca verda, que facilita el finançament a aquells compradors o propietaris que desitgen adquirir un immoble energèticament eficient, o bé el nostre nou producte compra+reforma en una sola hipoteca, que permet el finançament de ladquisició i de la reforma eficient de limmoble.
Aquestes mesures inclouen l‟establiment d‟un menor tipus d‟interès sobre el préstec, o bé l‟atorgament d‟un major percentatge de capital disponible per al finançament.
Com ja sabeu, UCI és una de les principals pioneres del sector que, juntament amb 37 entitats europees més, formen part del Projecte Hipoteques Pilot d'Eficiència Energètica, la iniciativa del qual s'engloba dins del projecte Green Mortage, el qual serà objecte d'implantació a Espanya i Portugal.
En definitiva, comprar un habitatge per rehabilitar-lo i augmentar així el seu valor requereix una certa dedicació. Tot i això, es tracta d'una de les operacions immobiliàries que ofereix més rendibilitat.
