Madrid, 15 de desembre de 2022
Després de viure xifres rècord a les compravendes durant els mesos de recuperació econòmica, la incertesa provocada per l'elevada inflació i la guerra a Ucraïna han rebaixat les bones expectatives que es van generar entre els professionals del mercat immobiliari durant el 2021 i fins a la tardor del 2022.
En aquest sentit, al tancament de l'any, cal preguntar-se quins seran els factors que marcaran l'actualitat del mercat immobiliari el 2023 i en un context especialment marcat per la inflació i la incertesa econòmica. Així, UCI (Unió de Crèdits Immobiliaris), entitat especialista en finançament sostenible de l'habitatge, assenyala 8 tendències que succeiran a l'immobiliari el 2023:
1. Els tipus d'interès no passaran la barrera del 3%: Des d'UCI apunten que l'evolució de l'Euribor es començarà a ajustar quan toqui la barrera del 3%, sempre que la inflació es mantingui controlada. A més, els tipus d'interès a llarg termini es podrien abaratir, encara que no als nivells que hem conegut en els darrers anys.
"Ho hem vist al mercat americà, que sol anar amb sis mesos d'anticipació, i tot apunta que la inflació també començarà a moderar-se a la zona de l'euro, i especialment a Espanya, al llarg del 2023", assenyala José Manuel Fernández, subdirector general d'UCI . I afegeix: "No sembla que els tipus puguin continuar pujant perquè es refredaria l'economia i hi hauria risc d'entrar en recessió".
2. Fi de la supremacia dels tipus fixos. La pujada dels tipus dinterès ha estat generalitzada per a tots els terminis. No només s'ha vist en l'increment de l'Euribor, que és la referència principal per a les hipoteques variables, sinó que també han pujat en la mateixa proporció les hipoteques a tipus fix. Aquesta situació fa que aquests productes, que havien estat predominants els darrers anys, hagin perdut part del seu atractiu.
3. Ajustaments de preus en determinades zones. La contracció de la demanda farà que les zones on l'oferta immobiliària sigui considerable vegin una lleugera baixada del preu de l'habitatge. Aquest no serà el cas a les zones on continua existint una forta demanda, no només per part dels adquirents d'habitatge, sinó també per part d'inversors o compradors internacionals.
“En qualsevol cas, hem de recordar que a Espanya es va produir un ajustament molt important de preus entre el 2008 i el 2014, i que a la gran majoria de les zones encara no s'ha recuperat el nivell assolit al pic del 2007, per la qual cosa descartem caigudes significatives a cap mercat. I, en tot cas, als mercats més tensionats seguirem veient increments moderats de preus”, assenyala el subdirector general d'UCI.
4. Menys demanda i més temps per a la decisió de compra. La incertesa econòmica fa que molts compradors prenguin la decisió d' ajornar la compra d'un nou immoble, per la qual cosa és probable que la demanda d'habitatge s'ajusti al llarg de l'any 2023. El nombre de compradors potencials es redueix i els que compren triguen més a decidir-se, per la qual cosa s'espera que el nombre de transaccions d'habitatge, que va assolir xifres rècord en els mesos de recuperació després de la pandèmia, experimenti certs ajustaments durant l'any que ve apropant-se més a les xifres del 2019, que va tancar amb 501.085 transaccions .
5. Hegemonia de la segona mà. Davant l' escassetat d'estoc d'obra nova , els visats del qual van caure un 0,9% interanual el mes de setembre, s'accentua el gap entre les compravendes de segona mà i de nova construcció, una diferència que, segons les previsions d'UCI, farà més notable de manera gradual durant el 2023. “El volum de construcció d'obra nova seguirà moderat perquè el nivell de preus assolits a causa del fort increment de costos, tant de materials, energia i mà d'obra, fan que aquesta tipologia d'habitatge quedi fora de l'abast de la majoria dels compradors”, apunta Fernández.
6. La rehabilitació dhabitatge, motor de creixement. El parc immobiliari d'habitatge a Espanya és un dels més antics d'Europa, amb una edat mitjana que ronda entre els 40 i els 50 anys . Davant d'aquesta situació, la rehabilitació d'habitatge serà un dels mercats més dinàmics, tant per volum d'operacions com de generació d'ocupació, i en gran mesura gràcies a l'incentiu dels fons Next Generation EU. "Encara que quedaria com a assignatura pendent un treball de sensibilització i conscienciació a la societat sobre les bondats de la rehabilitació i la millora dʻeficiència energètica del parc immobiliari", assenyalen des d'UCI.
7. Preus de lloguers a l'alça: l'escassetat d'oferta de lloguer farà que els preus segueixin tensionats el 2023, una problemàtica que es podria resoldre amb incentius fiscals que promoguin la sortida al mercat de nou habitatge de lloguer i rendes més assequibles.
8. Dificultat en laccés a lhabitatge en propietat per part dels joves. La situació econòmica afecta especialment els joves que, des de fa anys, han vist reduïda la seva capacitat per comprar un habitatge en propietat. No en va, un informe del Banc d'Espanya adverteix que, el 2011, un 70% dels menors de 35 anys tenia pis en propietat, mentre que actualment la xifra s'ha reduït fins al 30%. "Aconseguir una estabilitat laboral més gran entre els menors de 35 anys i, igual que en els lloguers, el suport de l'Administració serà clau per revertir aquesta situació".
Davant d'aquestes perspectives José Manuel Fernández assenyala que: “el mercat immobiliari espanyol és molt fort i té molta inèrcia, malgrat els elements que juguen en contra del seu dinamisme, per la qual cosa és complicat que canviï significativament al llarg del 2023 si es mantenen els nivells docupació i Espanya segueix creixent per sobre de la zona euro”.
A més, a UCI també creuen que hi ha motius per ser optimistes davant del futur a curt-mig termini. “Si al llarg de l'any desapareguessin els problemes exògens al mateix sector, com la guerra o la inflació, el mercat immobiliari segurament tornaria a recuperar el ritme que hem vist des de la recuperació postpandèmia, en què s'han batut rècords, tant en operacions de compravenda com en constitució d'hipoteques”.
