Madrid, 14 de febrer de 2022
Obra nova o segona mà, contenció o pujada de preus, aposta per la rehabilitació i l'eficiència energètica, hipoteques a tipus fix o variable, reducció de la taxa d'atur i creixement laboral, aprovació de la Llei d'Habitatge? El comportament d'aquests factors, determinants per al sector immobiliari, influirà molt en el nivell d'operacions i transaccions d'aquest 2022.
El sector immobiliari ha tingut uns mesos de correcció i recuperació postpandèmia i ha tancat l'any amb un creixement proper al 14% respecte al 2019, l'any anterior a la crisi sanitària. Uns paràmetres que UCI (Unió de Crèdits Immobiliaris) -entitat especialitzada en finançament sostenible de l'habitatge- ha analitzat per establir les quatre grans tendències que marcaran l'Immobiliari i el finançament hipotecari aquest 2022.
Un entorn econòmic extern marcat per la inflació i la creació d'ocupació: Els principals indicadors econòmics a Espanya s'han recuperat en bona part del 2021 des dels pitjors mesos de la pandèmia. Així, les perspectives per al 2022 són bones, especialment per a l'ocupació, ja que, segons apunten les darreres dades de l'Eurostat, la Comissió Europea i el Banc Central Europeu, la taxa d'atur es reduirà a Espanya del 15,2% a un 14,3% durant el 2022. Una baixada de l'atur que, segons els experts d'UCI, influirà positivament al sector immobiliari, ja que l'estabilitat laboral és un requisit indispensable per al finançament i la compra d'habitatges.
Un altre factor clau a l'entorn econòmic extern que afecta l'immobiliari és la inflació. Tot i que s'espera que l'índex de preus es mantingui un 2,1 durant el 2022, segons els experts d'UCI, una inflació en nivells alts mantinguda durant molt de temps podria afectar els tipus d'interès, fent que el BCE combati la inflació amb pujades de tipus. “És una cosa que haurem de veure durant aquest any, encara que ja es comencen a veure senyals de pujada als mercats, tant de l'Euribor com dels tipus a llarg termini, que condicionaran el preu de les hipoteques”, assegura José Manuel Fernández, subdirector general d'UCI.
Empenta de la rehabilitació i reforma energètica. Una de les grans assignatures pendents del sector immobiliari per a aquest i els propers anys és la rehabilitació del parc immobiliari residencial. El repte és de gran importància, ja que la meitat dels edificis destinats a habitatge a Espanya tenen més de 50 anys d'antiguitat, i menys del 5% tenen una qualificació energètica eficient (A, B o C).
A això se li suma que, segons dades del Ministeri de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana, a Espanya es fan al voltant de 30.000 rehabilitacions en habitatges cada any. És a dir, al ritme actual de reformes, caldrien 308 anys per rehabilitar tot el parc immobiliari espanyol per arribar a l'objectiu de descarbonització del 2050, segons estimacions d'UCI.
Aquest any serà, doncs, clau per a l'empenta de la rehabilitació energètica a Espanya. Les expectatives d'UCI són positives en aquest sentit i estima que aquest sector d'activitat mogui al voltant de 30.000 milions d'euros el 2022 i generi fins a 400.000 llocs de treball els propers anys.
L'arribada dels Fons Next Generation EU serà un dels principals impulsos per a la rehabilitació de les llars, amb subvencions mitjanes de 10.000 euros per emprendre aquestes obres, als quals els propietaris hauran de sumar capital privat o solucions de finançament específiques per a aquest fi .
Prudència al mercat hipotecari i protagonisme del tipus fix. El sector immobiliari ha entrat en un període d'estabilitat i bon ritme de creixement que també es tradueix en la firma d'hipoteques. Segons xifres de l'INE, el nombre d'hipoteques constituïdes sobre habitatge ha crescut un 15% entre el 2021 i el 2019, mentre que l'import mitjà dels préstecs ha augmentat un 6% en aquest mateix període de temps. A més, el percentatge de compravendes finançades es manté en tan sols el 45%, una dada molt estable els darrers anys, que posa de manifest l'important nombre d'operacions que es fan amb estalvis de les famílies o per part d'inversors.
“Encara que el creixement, tant en nombre de compravendes com en hipoteques, és important podem descartar una bombolla immobiliària per als propers anys perquè la concessió de préstecs mostra alts nivells de prudència per part de les Entitats Financeres, mantenint uns alts nivells d'exigència, tant a l'aportació d'estalvis, com els percentatges finançats amb relació al valor de l'habitatge i als nivells d'ingressos destinats al pagament de les hipoteques per part dels clients”, afirma el subdirector general d'UCI.
I afegeix: “A més, l'estabilitat que ofereixen a les famílies les hipoteques a tipus fix, que han guanyat un gran protagonisme en els darrers anys, unit a la progressiva reducció de la taxa de morositat, que es troba actualment al 3% i no ha parat de baixar en els darrers anys, proporcionaran un escenari favorable per a les Entitats Financeres”.
A més, un dels factors diferencials del mercat hipotecari seguirà sent la tendència al tipus fix, que ha estat l'habitual el 2021. “Estem als nivells més baixos de la història, per la qual cosa és recomanable que els compradors aprofitin la situació actual de tipus d'interès baixos en les hipoteques fixes que, probablement, començaran a pujar al llarg de l'any”, segons destaca Fernández.
Bon tancament d'operacions de compra i aposta per l'habitatge de segona mà. Igual que passa amb les firmes d'hipoteques, els nivells de compravenda d'habitatges s'han recuperat i han arribat a superar els nivells previs al 2020.
D'altra banda, els experts d'UCI assenyalen que els espanyols continuaran apostant per la vivenda de segona mà durant els propers anys. I és que els compradors de vivenda “s'estan aferrant a les compres de segona mà davant de l'escassetat de vivenda nova, que en els darrers anys no ha arribat a superar les 100.000 unitats”, segons el subdirector general d'UCI.
Davant d'aquesta tendència, des d'UCI remarquen la importància d'apostar per la rehabilitació i la reforma energètica del parc d'habitatges des del moment de la compra, aprofitant per finançar la reforma juntament amb l'adquisició per beneficiar-se dels tipus i terminis hipotecaris. “Tenint en compte el creixement orgànic de la població i la seva demanda, no sembla que el més urgent sigui construir habitatge, sinó reformar i rehabilitar els que tenim”.
