Una dotzena menys. Aquesta és la diferència existent entre el nombre d'habitatges comprats a Espanya el primer semestre del 2019 (263.557) i el mateix període de l'any anterior (263.569). Una dada que als professionals del sector immobiliari ens fa plantejar-nos si estem davant d'un canvi de tendència després de cinc anys de creixement sostingut. El mercat ha arribat al seu zenit?
L'evolució de l'habitatge després de la crisi
Si analitzem les xifres de compravendes d'habitatge de l' Institut Nacional d'Estadística dels darrers anys, l'evolució reflecteix que el 2019 estem assistint -almenys- a un estancament del sector immobiliari. Després de passar de 775.300 habitatges venuts el 2007 a 312.593 el 2013 (és a dir, gairebé un 60% de caiguda), el mercat va començar a recuperar múscul i va presentar una etapa de cinc anys d'expansió: a partir del 2014 el nombre d'operacions ha crescut a un ritme mitjà anual del 12,7%.
Pel que fa als preus, la fotografia és molt similar a la xifra de compravendes fins al passat any , amb un notable descens entre el 2007 i el 2013 i un repunt en el darrer lustre, revalorant-se des del 2014 a un 4,5% de variació anual mitjana . Així, a finals del 2018, l'import mitjà d'un habitatge es va situar en 118.595 euros, davant els 149.599 del 2007 i els 96.266 euros del 2013.
Ara bé, a diferència del nombre d'operacions, el preu de l'habitatge ha continuat creixent el 2019 i ha assolit els 124.175 euros de mitjana el segon trimestre de l'any, és a dir, una pujada anual del 5,6%, encara que aquest augment és lleugerament inferior al 6,8% anual detectat entre gener i març, cosa que fa intuir que el cost d'adquisició va seguir aquest mateix camí negatiu una vegada que els propietaris comprenguin que els preus estan per sobre del preu de mercat i que els han de rebaixar si volen trobar comprador. “Hi ha una percepció alcista que és difícil de canviar, de manera que ara les expectatives dels propietaris, quan vendran un pis, estan de mitjana un 19% per sobre del preu de mercat”, explica Lázaro Cubero, director del departament de anàlisi de Tecnocasa per a La Vanguardia .
Les dades de matriculacions són també un bon indicador sobre el futur comportament del mercat immobiliari , ja que fa anys que anticipen com actuarà el sector. En aquest sentit, cal destacar que les matriculacions han registrat a Espanya el pitjor mes d'agost de l'última dècada i en els primers nou mesos del 2019 se'n van comptabilitzar 395.055, davant les 461.136 registrades el mateix període de l'any passat, un 14% menys, segons les dades d' Anfac , Faconauto i Ganvam .
Previsions per al tancament del 2019
Els experts auguren que, des de començament d'any, assistirem a un retrocés el mercat immobiliari en relació amb el nombre de compravendes, mentre que els preus es mantindran a l'alça algun temps més, per després baixar. Segons la Federació Nacional d'Agències Immobiliàries (FAI) , integrada per 850 agències immobiliàries de les diferents comunitats autònomes, les previsions apunten a un descens general superior al 5% al final del 2019.
Per tant, trobem símptomes d'esgotament que sembla que continuaran el 2019, però ens hem de preguntar si és una situació puntual d'estancament o una nova inversió de la tendència.
Canvi de cicle: cap a una etapa de moderació
Els preus i el parc immobiliari s'estan ajustant després de cinc anys de creixement. Estem assistint al ressorgiment de l'accés a l'habitatge del consumidor mitjà impulsat per la millora de l'economia. Més demanda que va donar lloc a una oferta més gran, reanimant la construcció de noves promocions i elevant els preus. “L'auge no ha tingut res a veure amb un boom de crèdit, sinó que ho va deure tot a impulsos molt més sòlids, com l'augment de l'ocupació i la confiança econòmica. De la mateixa manera, no cal esperar que el canvi de cicle a l'immobiliari mostri la virulència que va caracteritzar aquests fenòmens en el passat i que va commocionar tot el mercat ”, assenyala l'informe L'habitatge a fons , que l'Economista.
Davant d'aquest panorama, el mercat immobiliari està tendint al reajustament, és a dir, els preus comencen a alentir-se per adaptar-se al poder adquisitiu de les famílies i per fer front al major estoc d'habitatge. De fet, només cal fer una ullada al que està passant en diferents zones de la geografia espanyola per corroborar aquest comportament. Així, mentre que les grans ciutats i zones costaneres, on l'auge immobiliari va ser més gran, estan ja presentant caigudes dels preus, en aquelles altres ciutats i regions on hi ha menor pressió de la demanda, aquests increments en el nombre de vendes i el cost de les mateixes encara es produeixen. Per exemple, a nivell nacional, els preus han pujat un 7,05% durant el semestre respecte a la primera meitat de l'any passat, però a Barcelona la pujada ha estat de només l'1,37% i Madrid ha arribat al 8,5 %, això sí, davant del 16% del semestre anterior. "Barcelona i Madrid viuen el final del cicle alcista al mercat de l'habitatge", segons recull el XXIX Informe sobre el Mercat de l'Habitatge , que elaboren el grup Tecnocasa i la UPF.
És a dir, estem davant d'un canvi de cicle, és cert, però no podem definir aquesta situació com una segona bombolla immobiliària , sinó com un reajustament progressiu i per zones del mercat de l'habitatge després d'anys de dràstiques pujades i baixades. Una consolidació que donarà pas a una etapa de moderació, en què tant consumidors com empreses del sector podrem satisfer les nostres necessitats en un entorn més sa, amb més seguretat jurídica i confiança mútua que el que darrerament hem viscut.
Ara bé, per mantenir aquesta etapa de moderació, hem de treballar tots els implicats al sector immobiliari , des de consumidors fins a promotores i entitats financeres.
