El mercat immobiliari nacional té bona salut i tot sembla indicar que l'any 2019 serà un període d'expansió. Tot i això, hi ha alguns indicadors que conviden a la reflexió sobre quins han de ser els passos que el sector ha de fer per garantir una època de creixement sostenible i prevenir una bombolla com la soferta fa alguns anys.
1. Període d'expansió i maduració del mercat
D'acord amb l'anàlisi dels Departaments de Research dels principals Bancs Espanyols, a partir de les dades de l'INE i el Ministeri de Foment, el 2019 continuarà sent un any d'expansió.
El canvi de cicle del sector va tenir lloc en el període 2013-2014, per entrar després en una fase expansiva a finals del 2015. Segons les estadístiques, el cicle immobiliari nacional ha experimentat fases d'estabilització i creixement d'uns 8 anys, motiu per que els principals analistes preveuen que aquesta època d'expansió continuï, almenys, fins a l'any 2022.
Això significa que durant els propers exercicis continuarem veient una progressiva alça en els preus i el volum de vendes. És previsible que aquest moviment alcista sigui més pronunciat i estès que els anys precedents.
De fet, les bones xifres de reducció de l'atur i el creixement del PIB suposaran l'aparició de nous compradors, animats per una millora de la seva situació econòmica.
2. Madrid, Barcelona i Palma com a mercats a part
Segons les dades de l'INE i Eurostat, el 2018 ha estat un any de pujada als preus dels habitatges, així com al nombre d'operacions de compravenda.
Tot i això, els principals motors de la recuperació són les ciutats de Madrid i Barcelona, així com les illes Balears. Precisament, aquestes regions podrien estar tocant sostre, encara que és poc probable que ho facin el 2019.
Per exemple, sembla que el nou pla urbanístic de la ciutat de Barcelona i la situació política a Catalunya han minvat el mercat. A Barcelona gairebé no queda obra nova en venda.
Per la seva banda, a Madrid, l'habitatge nou costa un 20% més que el utilitzat, ja que el creixement del sòl disponible en molt inferior al d'altres ciutats.
Aquesta situació pot donar lloc al fet que altres ciutats i regions amb mercats encara deprimits comencin, per fi, a experimentar una fase de recuperació. I sens dubte obre una oportunitat per a la rehabilitació i la reforma de l'habitatge de segona mà.
3. Incertesa davant d'una possible guerra hipotecària
Les fases expansives del sector immobiliari sempre han estat caracteritzades per una guerra hipotecària.
Fins ara, el sector bancari havia demostrat una contenció notable en la concessió de crèdit. Tot i això, l'Enquesta sobre Préstecs Bancaris, publicada pel Banc d'Espanya a mitjans d'any va fer evident que la guerra ja havia començat.
Tot sembla indicar que el 2019 estarà protagonitzat per un mercat hipotecari molt agitat, sobretot tenint en compte el recent gir jurisprudencial pres pel Tribunal Suprem respecte al pagament de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats i la posterior rectificació, seguit del Decret llei del Govern per definitivament fer assumir als bancs l'impost esmentat. Per no anomenar l'esperada Llei Hipotecària, que potser vindrà amb noves sorpreses per fer més divertit el còctel.
Baixa producció d'habitatge i paritat en la venda d'obra nova i habitatge usat
D'acord amb l'informe “ Tendències del Sector Immobiliari ” , publicat per la Societat de Taxació a mitjans d'aquest any, les transaccions d'habitatge usat multipliquen per 11 a les d'habitatge nou.
Convé tenir en compte que els nivells de producció d'habitatge nou encara estan molt per sota del que el Ministeri de Foment considera adequat per a les necessitats de la població.
No obstant això, tal com l'IPE (Institut de Pràctica Empresarial) ha assenyalat al seu XXVI Pulsímetre Immobiliari , la balança real d'habitatge usat i nou manté una paritat del 50/50, que clarament sembla contradictori amb la informació precedent.
Això és degut al fet que, durant els anys de la crisi econòmica, un gran nombre d'entitats bancàries van adquirir habitatge en dació de pagament. Actualment, aquests habitatges estan venent-se com usats, tot i ser tècnicament nous.
4. Professionalització del sector immobiliari
Un altre dels aspectes més destacats que es continuarà consolidant al llarg del 2019 és la professionalització del sector, tant pel que fa a la formació i capacitació del personal, com al millor aprofitament de la tecnologia per part de les Immobiliàries.
Fins fa poc temps, el sector es caracteritzava per una atomització dels agents immobiliaris, la capacitació dels quals per assessorar i participar en la promoció de pisos de la forma adequada era força qüestionable.
Tot i això, durant aquests últims anys, s'ha produït una concentració del mercat en una selecció d'empreses especialitzades i agrupacions professionals que compten amb els recursos necessaris per brindar un servei de qualitat.
És més, la utilització de les noves tecnologies digitals és cada cop més freqüent, amb la presència d'eines de Big data i analítica, posades al servei dels agents immobiliaris.
En principi, els principals indicadors del sector immobiliari nacional auguren un 2019 saludable. Tot i això, no hem de descartar sorpreses com a conseqüència de la interferència de factors externs: una hipotètica pujada dels tipus d'interès per part del Banc Central Europeu, un Brexit dur que generi fortes caigudes al mercat britànic o qualsevol altre fenomen internacional que suposi un canvi de caràcter estructural podrien generar una important vulnerabilitat al nostre mercat. I també factors interns: com la nova Llei Hipotecària, que també regularà la tasca dels Agents Immobiliaris quan actuïn al seu rol d'intermediaris de crèdit. Per tots aquests motius cal estar en alerta i mantenir una actitud de contenció.
