Durant els darrers mesos ha ascendit a les agendes dels inversors i emissions la transició cap a una economia resilient i amb baixes emissions de carboni, que també promou una recuperació inclusiva i el benestar social. Aquest és un dels nostres objectius principals, a més d'ajudar les persones a convertir-se en propietaris d'habitatge sota criteris respectuosos amb el medi ambient i haver llançat un fons de titulització per finançar edificis residencials energèticament eficients i projectes d'energia renovable a Portugal i Espanya. .
Gran part dels edificis residencials a la Península Ibèrica es van construir fa més de 50 anys, quan el concepte d'eficiència energètica a l'habitatge encara era desconegut. No obstant això, avui dia, la demanda de llars que compleixen o poden potencialment complir certs criteris ecològics en l'ús d'energia creix constantment. Per ajudar a satisfer aquesta demanda i tancar la bretxa entre allò antic i allò nou, llancem la nostra primera titulització verda recolzada per hipoteques residencials (RMBS) Green Belém No.1 (Green Belém).
L'emissió de 385 milions d'euros, garantida sobre propietats residencials ocupades pels seus propietaris a Portugal, és un dels darrers mecanismes a través del qual incorporem preocupacions ambientals, socials i de governança (ESG) a la seva activitat principal.
L'entitat financera contribueix a la rehabilitació i renovació de propietats sota criteris sostenibles, energèticament eficients i respectuosos amb el medi ambient, alhora que ofereix assessorament sobre riscos als compradors d'habitatge i amplia l'accés a la propietat de l'habitatge.
Integració d'ESG als préstecs hipotecaris
En concret, estem desenvolupant productes hipotecaris que fomentin la compra d'habitatges energèticament eficients i préstecs que permetin la compra i la reforma d'habitatges per millorar-ne l'eficiència energètica. També integra les preocupacions de risc ASG a les seves polítiques d'originació, inclosos els riscos de transició de baixes emissions de carboni, i els tradueix en riscos financers. Per exemple, com menys carboni neutral és l'edifici, menys favorables són les condicions de les hipoteques.
Phillipe Laporte, subdirector general d'UCI, creu que aquesta integració permet a l'empresa adoptar un enfocament a llarg termini amb el client, on no només l'assessora sobre els riscos de comprar un habitatge i prendre una hipoteca, sinó també els beneficis econòmics de ser propietari. una propietat energèticament eficient. "Reconeixent que moltes cases es van construir fa molt de temps sense pensar a millorar-les o salvar el planeta, podem proporcionar als prestataris diners en efectiu o capital per millorar l'eficiència energètica de casa seva", diu.
A UCI també ens estem associant amb altres parts interessades a la indústria hipotecària per promoure els seus objectius com a proveïdor sostenible i responsable. “Com a prestador responsable, complim amb criteris transparents en comunicar-nos amb els nostres clients utilitzant un enfocament innovador per a la creació conjunta de productes”, diu Laporte.
Això significa que, amb tres quartes parts del nostre atorgament i distribució d'hipoteques a través d'intermediaris o agents immobiliaris, ens alineem amb ells en el tipus d'habitatge que volen vendre i els tipus d'hipoteques que estem disposats a atorgar en funció dels clients, les cases i els veïnats on es troben».
Alineament el finançament amb els Objectius de Desenvolupament Sostenible
Per definir millor les seves ambicions en matèria de sostenibilitat, a UCI mirem cap als mercats de capital de deute i va desenvolupar un marc de bons verds que recolza la mobilització de capital de deute amb fins sostenibles i ambientalment beneficiosos.
Aquest marc estableix un programa per a l'emissió d' instruments financers verds , inclosos bons verds (com Green Belem), col·locacions privades verdes i préstecs verds. Mitjançant la utilització dels ingressos per finançar o refinançar, totalment o parcialment, l'adquisició, el desenvolupament i la rehabilitació d'edificis residencials energèticament eficients al sector immobiliari espanyol i portuguès, a UCI pretenem complir l'objectiu específic relacionat amb els productes sostenibles.
En el marc, la companyia pretén destinar 47,5 milions d'euros a la seva gamma de productes ecològics, dels quals el 93,7% estarà a Espanya i la resta a Portugal el 2020. Entre el 2020 i el 2025, l'entitat financera té com a objectiu augmentar un 73,3% la quantitat d'ingressos destinats a la gamma de productes ecològics, o inversions ecològiques. Es preveu un total de 325 milions d'euros, centrant-se en l'adquisició i la rehabilitació ecològica (d'habitatges), que representa el 76,9% dels fons compromesos. Durant el quinquenni, el 94,3% dels ingressos es destinaran a projectes ubicats a Espanya i el 5,7% a Portugal.
El proveïdor d'opinió de segona part Sustainalytics va considerar que les credencials ambientals del marc s'alineen amb els quatre components dels Principis de Bons Verds 2018 de l'Associació Internacional de Mercats de Capitals (que cobreix l'ús dels ingressos per a activitats sostenibles orientades a la reducció de carboni4): Ús dels ingressos, procés davaluació i selecció, Gestió dIngressos, Reporting i Extern.
Les inversions dels ingressos també estan alineades amb les Iniciatives d'Hipoteques d'Eficiència Energètica (EEMI) de la Federació Hipotecària Europea (EMF) 5 (vegeu la Figura 1) una iniciativa liderada pel mercat signada per més de 67 prestadors, 6 que dissenya un marc per canalitzar el finançament privat cap a inversions en edificis energèticament eficients i renovacions que estalviïn energia per comprometre's amb una societat sostenible i amb baixes emissions de carboni.
Incentiu als prestataris
En virtut de la iniciativa, s'incentiva els prestataris a millorar l'eficiència energètica de les propietats o adquirir propietats d'alta eficiència energètica, a través de condicions financeres favorables vinculades a la hipoteca. Aquestes iniciatives també ajudaran a garantir que la recuperació de la pandèmia Covid-19 sigui «verda» i contribuiran a la visió Next Generation EU .
Imatge 1: Edificis considerats elegibles per a hipoteques i préstecs ecològics
Font: UCI's Green Bond Framework
Com un dels prestadors d'EEMI-EMF que som, incentivim els prestataris a fer compres que compleixin aquestes condicions per a préstecs que es consideren verds (sense comissions d'origen i una reducció en el diferencial/taxa d'interès) i un dipòsit reduït ( menys el 5% del valor de la propietat) per a nous edificis.
Per a aquests préstecs hipotecaris, a UCI hem desenvolupat un tauler per controlar el volum de projectes verds assignats, lestalvi del consum denergia (kW/hr); el preu mitjà de les operacions, la rendibilitat i l'exercici de la cartera (pèrdua en cas d'incompliment; probabilitat d'incompliment; exposició d'incompliment).
D'una banda, informarem sobre l'assignació dels ingressos nets dels instruments financers verds emesos als inversors, inclòs el volum total en circulació (en EUR) dels instruments financers verds emesos sota el Marc (vegeu la Figura 2), l'assignació de els ingressos nets dels instruments financers verds emesos a una cartera d'actius elegibles (o despeses), inclòs un desglossament de l'assignació a l'ús d'ingressos específic sobre una base agregada i el valor dels ingressos no assignats (si escau).
D'altra banda, també comptarem sobre mètriques d'impacte rellevants, com ara la composició de l'etiqueta EPC de la cartera, estalvis d'energia estimats en kWh i exemples o estudis de casos d'actius elegibles.
Imatge 2: Informe de l'impacte dels ingressos dels bons verds
Font: UCI Green Bond Framework
Les titulitzacions com a vehicle per a la sostenibilitat
Amb la designació del marc dels ingressos de l'emissió de bons verds per al desenvolupament de productes hipotecaris, Laporte descriu al fons RMBS Green Belém No. 1 com el «projecte perfecte» per alinear el finançament amb hipoteques que compleixin els seus criteris de préstecs responsables i sostenibles.
“Per aconseguir aquesta alineació, no es tractava només d'utilitzar els ingressos de la titulització per proporcionar hipoteques que complissin els criteris d'eficiència energètica per a la renovació i la construcció (hipoteques verdes), sinó que l'emissió també s'havia de qualificar com a segura, transparent i simple (STS) segons el Reglament de titulització de la UE» , assegura Laporte.
Emès l'abril del 2020, Green Belém va ser, per tant, el primer RMBS a qualificar com a STS i va ser emès per TAGUS, un vehicle de propòsit especial propietat de Deutsche Bank. Els ingressos s'estan utilitzant per proporcionar préstecs hipotecaris (“comptes per cobrar verds”) que incentiven els prestataris que fan compres o renovacions energèticament eficients a Espanya i Portugal. En comentar sobre la novetat de l'instrument per al mercat, Laporte va explicar que "quan comencem a construir l'enfocament cap a fonts de finançament que feien servir diferents instruments com RMBS, havia d'estar basat en STS".
Això ens va permetre diversificar les fonts de finançament fora del mercat espanyol, on és un emissor de deute freqüent (havent emès la seva primera hipoteca verda el 2018), i apuntar un grup més ampli d'inversors diversificant les fonts d'ingressos cap a l'energia. Per a aquest propòsit, canalitzem els ingressos cap a productes que finançaran una àmplia gamma d'habitatges, inclosos aquells amb Certificats d'Acompliment Energètic EPC9.
Imatge 3: Assignació del producte del bo verd a projectes d'habitatge a Espanya i Portugal
Font: UCI Green Bond Framework
Estructura de la transacció
D'acord amb el marc de bons verds, utilitzem els ingressos de l'emissió de RMBS, que comprèn 331,3 milions d'euros de pagarés de classe A amb venciment, 25,5 milions d'euros de pagarés de classe B i 35,2 milions d'euros de classe C (tots amb venciment el març de 2063 si la trucada de cinc anys no s'exerceix) per originar comptes per cobrar ecològics o préstecs hipotecaris per a propietats residencials que satisfacin els criteris específics del sector de la Iniciativa de Bons Climàtics10 per edificis amb baixes emissions de carboni dins dels cinc anys posteriors a la data d'emissió. A UCI oferirem quatre línies de productes diferents: préstecs personals verds per a la rehabilitació de condominis; préstecs personals verds per a la rehabilitació de propietats individuals; préstecs hipotecaris ecològics per a propietats de nova construcció (classes d'energia A o B); i préstecs hipotecaris ecològics per a propietats existents (compra i rehabilitació).
Per donar suport a les entrades de deute del mercat de capitals en aquests productes, ens hem associat amb el Banc Europeu d'Inversions (BEI), mitjançant el qual el prestador supranacional inverteix fins a 100 milions d'euros al tram sènior de l'RMBS11. L'aliança d'UCI amb el BEI per finançar inversions verdes a la Península Ibèrica, específicament per renovar els edificis immobiliaris i impulsar la construcció d'edificis d'energia gairebé nul·la12, es va originar el 2019 quan UCI va llançar la sucursal de préstecs hipotecaris verds. “La nostra col·laboració amb el BEI en el marc del projecte EEMI-EMF ens permetrà continuar impulsant l'eficiència energètica i els habitatges més sostenibles tant a Espanya com a Portugal”, afirma Laporte. «Amb la participació del BEI, el bo verd ens proporciona el vehicle perfecte «a través del qual podríem reinvertir el producte de l'emissió en habitatges ecològics».
Contra tot pronòstic
Però aquesta participació no va garantir la senzilla navegació. Ser la primera titulització a ser etiquetada com a STS sota el Reglament de Titulització va requerir habilitat i coordinació en múltiples fronts per presentar l'esborrany del prospecte als reguladors (la Comissió del Mercat de Valors de Portugal CMVM el gener de 2020 i el Banc de Portugal / Banc Central Europeu al març del 2020). “Ens havíem d'assegurar que el regulador, les agències de qualificació (Fitch i DBRS) i l'estructurador i tots els actors en aquest acord – Deutsche Bank i el seu emissor Tagus – estiguessin alineats amb el nostre projecte i el marc STS, per a la data de inici prevista de finals de març de 2020».
I aquesta va ser la part fàcil. Green Belém va arribar al mercat a l'inici de la pandèmia de la Covid-19 a l'abril del 2020, només dues setmanes després del seu cronograma inicial, ja que els estats d'emergència es declaraven a tot el món. “Quan es va visualitzar per primera vegada Green Belém el 2019, no sabíem res sobre Covid-19, ni que el mercat estaria bloquejat” , recorda Laporte.
La pandèmia ens va fer endarrerir l'acord un mes, fins a l'abril. “ Necessitàvem estar segurs que totes les persones involucrades en aquest acord estiguessin fora de perill a casa i poguessin donar llum verda perquè es portés a terme” , continua Laporte. « És per això que la col · locació d' aquest acord va tenir un resultat tremendament positiu malgrat els forts vents en contra » .
Involucració als inversors
Davant d'aquests desafiaments, a UCI busquem noves maneres d'involucrar els inversors atès que a mitjans de març del 2020 no era un bon moment per anar als mercats, ja que tots estaven bloquejats. “Tots els inversors se n'havien anat a casa i quan vam trucar no hi va haver resposta”, diu Laporte. “Per tant, vam acordar amb els estructuradors d'acords i el BEI que, en lloc de posposar-ho fins després de l'estiu, ja que no sabíem si les coses millorarien o no fer-ho com una col·locació privada amb un parell d'inversors. Coneixien molt bé la cartera i van acordar el preu i la participació que prendrien”.
A més, l'agència qualificadora Fitch va assenyalar una millora creditícia, una selecció positiva de la cartera, l'amortització completament seqüencial dels pagarés i l'entorn de baixes taxes d'interès com a factors atenuants a l'informe sobre l'operació.13
Impuls de l'eficiència energètica
Tot i les probabilitats, Laporte diu que Green Belém es va beneficiar de l'alineació del marc de bons verds amb l'EEMI-EMF, la cartera de prestadors i els seus objectius ESG. "A través d´aquesta combinació d´elements, hem estat pioners de la iniciativa i estem orgullosos que les empreses la utilitzin", aclareix Laporte. "Mostra el que es pot fer a la indústria amb coordinació i col·laboració, malgrat els desafiaments relacionats amb Covid i el fet que necessitava l'acceptació política i l'alineació amb diversos actors".
Amb aquesta combinació, RMBS Green Belém 1 va ser guardonat amb el premi de Finances Sostenibles de la borsa de valors portuguesa Euronext Lisbon14. Laporte reflecteix que guanyar aquest premi va brindar al prestador la visibilitat com a pioner d'una transacció original que es va completar en un entorn global desafiador. “Encara que som ben coneguts al mercat de RMBS a Espanya amb el nostre Programa RMBS Prado15, Green Belém ens va brindar a UCI l'oportunitat de demostrar el nostre compromís amb els actius verds”, assenyala.
Laporte conclou que la plataforma de Deutsche Bank per a serveis a l'emissor també va ajudar l'emissor a proporcionar la transparència i la informació necessàries als inversors. Per tant, va permetre a UCI integrar els ESG a les seves activitats principals. “Quan fas un tracte, ho engegues i s'informa. Cal establir els fluxos de caixa i elaborar informes perquè la velocitat i la qualitat dels informes als inversors siguin essencials”, afegeix. «En aquest sentit, estem molt satisfets amb la feina que Deutsche Bank ha fet al darrere i la col·laboració que tenim amb el banc a través del vehicle de propòsit especial Tagus».
