Madrid, 1 de febrer del 2024.
L'increment dels tipus d'interès ha donat lloc a un augment sense precedents a l'adquisició d'habitatges al comptat. Segons les dades més recents del MITMA, obtingudes a partir de les dades del Consell General del Notariat, el 2023 s'ha tancat amb prop de 630.000 habitatges venuts, dels quals tan sols el 43,8% van ser comprats amb finançament hipotecari. Tot i això, s'espera que la moderació en els tipus cap a la segona meitat de l'any reverteixi aquesta tendència, provocant un creixement que UCI, entitat especialista en finançament sostenible, estima en el 10% en la firma d'hipoteques.
En aquest context, ia l'espera que els factors macroeconòmics es mantinguin estables, els experts d'UCI pronostiquen que el 2024 el nostre mercat immobiliari es tornarà a caracteritzar per la diversitat de compradors. Això conduirà a una major especialització per part d'entitats financeres i brokers hipotecaris.
Segons José Manuel Fernández, subdirector general d'UCI, “Aquest any s'ha equilibrat entre les hipoteques fixes i mixtes, però les variables han continuat perdent terreny davant d'aquestes últimes, una tendència que es mantindrà el 2024. La cada vegada més gran consciència dels clients cap a solucions que garanteixin l'estabilitat ha portat aquests últims anys que les hipoteques fixes i mixtes siguin clarament majoritàries al mercat. Tot i això, més enllà del tipus d'interès, la diversitat de perfils de comprador està generant noves tipologies de préstecs hipotecaris”.
Però quines són les tipologies d'hipoteques que més es demanen el 2024 segons UCI? Podrien resumir-se en vuit modalitats, encara que no totes les entitats les ofereixen actualment.
1. Hipoteca per a joves
Els joves són un dels col·lectius amb més dificultats d'accés a un habitatge en propietat, cosa que van constatar les mateixes agències immobiliàries al XV Baròmetre Immobiliari d'UCI i SIRA, on es va posar de manifest que només dues de cada deu operacions de compravenda són realitzades per menors de 35 anys.
En aquest context, a més de les solucions impulsades per les administracions, com la línia d'avals de l'ICO aprovada el 2023, la majoria de les entitats ja ofereixen hipoteques per a joves al seu portfoli de solucions financeres.
Aquests productes estan dirigits a menors de 35 anys que adquireixen el primer habitatge i “es caracteritzen per majors percentatges de finançament i terminis d'amortització més llargs”, afirma el subdirector general d'UCI, que afegeix: “perquè aquests productes segueixin progressant, es hauran de posar en marxa sistemes de consolidació i garantia als bancs, bé sigui per iniciatives públiques o privades”.
2. Hipoteca per a no residents
Les hipoteques per a no residents són una modalitat de préstec destinat a ciutadans sense residència al territori nacional. Segons dades del Baròmetre Immobiliari elaborat per UCI i SIRA, per a les immobiliàries espanyoles el comprador forà ja protagonitza el 22% del total d'operacions de compravenda. Una dada que concorda amb l'oferta pel Consell General del Notariat, ja que el 2023 es va acomiadar com un any rècord de compravendes realitzades per estrangers, amb un 21,4% del total de compravendes, on un 43,2% van ser compres d'estrangers no residents al nostre país.
Per a UCI els estrangers seguiran representant més d'un 30% de les compravendes el 2024, encara que el seu perfil seguirà variant, passant dels compradors tradicionals que “solien ser persones d'entre 50 i 60 anys, casades i amb fills, amb un alt nivell de estudis i uns ingressos superiors a 60.000 euros” a compradors més joves “ a l'entorn dels 40 anys i nòmades digitals que han irromput l'últim any”, afirma José Manuel Fernández, que afegeix: “aquests compradors tenen en comú necessitar un menor percentatge de finançament a la hipoteca”.
3. Hipoteca verda
Tot i que les hipoteques verdes semblen ser encara les grans desconegudes entre els compradors i els propietaris d'habitatge. Almenys, així ho posa de manifest l'I Observatori UCI sobre Habitatge i Sostenibilitat, on gairebé el 86% dels compradors espanyols afirma desconèixer què són, aquests préstecs sostenibles o hipoteques green estan cridades a tenir més pes en el finançament de les entitats en els propers anys.
Es tracta de préstecs hipotecaris que bonifiquen el tipus d'interès o requereixen una aportació inicial menor als clients que adquireixen, construeixen o reformen un habitatge sostenible.
“L'aprovació de la Directiva d'Eficiència Energètica als edificis (EPBD) i la necessitat d'assolir els objectius de descarbonització europeus impulsarà la seva demanda en els propers anys, encara que encara és necessari que els professionals del sector i les entitats financeres contribuïm al fet que client busqui l'eficiència energètica a casa seva”, afirma el subdirector general d'UCI.
4. Hipoteca per a segona residència o inversió
En un context d'inflació i tipus alts, molts petits inversors han decidit comprar una casa com a valor refugi o per posar-la en lloguer i aprofitar-ne la rendibilitat propera al 6-7%.
Davant d'aquesta tendència, les hipoteques per a segones vivendes són una solució consolidada dins del mercat ja que permeten finançar un immoble que no serà utilitzat com a residència habitual. "Es tracta de solucions que, tot i tenir moltes similituds amb una hipoteca convencional, solen tenir terminis de devolució inferiors i menors percentatges de finançament", afirmen des d'UCI.
Per José Manuel Fernández: “El perfil de client d'aquestes hipoteques són, per norma general, clients de mitjana edat que ja compten amb un habitatge en propietat o un capital residual a la seva primera hipoteca i que consideren el totxo com un dels actius més assegurances i amb més rendibilitat del mercat”.
5. Hipoteca autoconstrucció
Les hipoteques autopromotor o préstecs autoconstrucció són específiques per a persones que construeixen de zero el seu habitatge i tenen un terreny en propietat. Tot i que les condicions varien d'una entitat bancària a una altra, solen cobrir el 80% del valor de l'immoble i funcionen per disposicions en funció de l'avenç de les obres, si bé hi pot haver excepcions com en els casos de construcció industrialitzada “que requereixen disposicions superiors ”.
“Davant l'escassetat d'obra nova i, especialment després de la pandèmia, on es va posar en valor la necessitat de comptar amb espais a l'aire lliure als habitatges, aquestes solucions han viscut un repunt de sol·licituds, tot i que encara suposa un percentatge molt baix a les sol·licituds d'hipoteca”, afirmen des de l'UCI.
6. Hipoteca reforma
Si la pandèmia va incrementar l'interès dels espanyols a l'autoconstrucció de vivenda, també ho va fer amb les reformes. A més, l'arribada dels fons Next Generation EU ha posat el focus a millorar l'eficiència del parc edificat. Tot i que el 2023 estava cridat a ser un bon any per al sector, l'alça de primeres matèries, preus energètics i els tipus d'interès ha fet que el seu creixement es moderi.
En aquest context, una de les alternatives menys conegudes del mercat són les Hipoteques Reforma , que ofereixen la possibilitat de finançar reformes integrals de l'habitatge usant el propi habitatge com a garantia de la hipoteca, cosa que permet finançar les obres a llarg termini ia tipus de interès hipotecaris, davant de l'alternativa de sol·licitar un préstec personal. Segons el subdirector general d'UCI: "Aquesta solució financera vaig poder suposar un important estalvi per als compradors que, altrament, solen recórrer a préstecs al consum per assumir el cost d'aquestes actuacions".
7. Hipoteca refinançament
En un context de tipus alts, les hipoteques refinançament han ressorgit com a instrument de les entitats per millorar les condicions hipotecàries i captar clients d'altres bancs. Des d'UCI apunten que el perfil de client que es decanta per aquesta solució financera solen ser persones que van contractar préstecs a tipus variable fa pocs anys i que ara busquen l'estabilitat d'un tipus fix.
8. Hipoteca inversa
La hipoteca inversa és un dels préstecs menys estesos entre les entitats espanyoles. Habitualment, l'accés a aquesta tipologia d'hipoteca es reserva a més de 65 anys.
Segons José Manuel Fernández: “ La hipoteca inversa es convertirà en una solució a considerar per una població cada cop més envellida i amb pensions que no cobreixen totes les seves necessitats. Convé subratllar que aquestes solucions hauran de ser compartides pels hereus per evitar problemes en el futur, ja que seran aquests els que hauran de pagar el deute en el moment que s'adjudiquin l'habitatge” que afegeix: “També és molt important que aquest sigui una solució recolzada per les institucions públiques”.
