El mercado inmobiliario español afronta el año en un contexto de importantes retos estructurales. La presión de la demanda, el encarecimiento sostenido de la vivienda y la necesidad de avanzar en la descarbonización del parque residencial europeo condicionan la evolución del sector, tanto en compraventa como en alquiler y financiación. Desde UCI analizamos las ocho tendencias clave que están definiendo el comportamiento del mercado inmobiliario e hipotecario en 2026.
La estabilidad de los tipos de interés ha marcado el inicio de una nueva etapa en la financiación hipotecaria. Tal y como señala José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, “la estabilización de los tipos apunta al posible fin de la guerra de precios en la banca, lo que se traducirá en un ligero encarecimiento de las hipotecas”. Todo ello se produce en un contexto de déficit estructural de vivienda, que el Banco de España cifra en unas 700.000 unidades, especialmente acusado en las zonas de mayor demanda.
Las mayores subidas se concentran en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, así como en zonas costeras con fuerte demanda internacional y en municipios bien conectados con las grandes capitales.
Este comportamiento responde a múltiples factores: la creciente proporción de hogares en alquiler —que alcanza máximos históricos en torno al 20%—, la elevada rotación, la selección cada vez más estricta de inquilinos, la escasa producción de alquiler asequible y la presión de la demanda juvenil, la inmigración y la movilidad laboral.
El modelo Built to Rent continúa ganando protagonismo como vía para ampliar la oferta de alquiler, si bien su desarrollo aún no alcanza la escala necesaria para aliviar las tensiones del mercado.
El punto de partida: cómo cerró el mercado inmobiliario en 2025
El ejercicio 2025 se cerró con un notable dinamismo del mercado residencial. Las compraventas de vivienda alcanzaron cifras cercanas a las 780.000 operaciones, mientras que el número de hipotecas formalizadas se situó en torno a las 480.000.La estabilidad de los tipos de interés ha marcado el inicio de una nueva etapa en la financiación hipotecaria. Tal y como señala José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, “la estabilización de los tipos apunta al posible fin de la guerra de precios en la banca, lo que se traducirá en un ligero encarecimiento de las hipotecas”. Todo ello se produce en un contexto de déficit estructural de vivienda, que el Banco de España cifra en unas 700.000 unidades, especialmente acusado en las zonas de mayor demanda.
Las 8 tendencias que están definiendo el mercado inmobiliario en 2026
1. Subida moderada de los precios de compraventa
En 2026, los precios de la vivienda continúan creciendo, aunque a un ritmo más moderado. Desde UCI estimamos incrementos de entre el 5% y el 8%, impulsados por una demanda sólida y una oferta que sigue siendo insuficiente.Las mayores subidas se concentran en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, así como en zonas costeras con fuerte demanda internacional y en municipios bien conectados con las grandes capitales.
2. El alquiler sigue encareciéndose por encima de la compraventa
El mercado del alquiler continúa siendo el segmento más tensionado. Los precios aumentan entre un 7% y un 10%, especialmente en aquellas áreas donde la oferta es más escasa.Este comportamiento responde a múltiples factores: la creciente proporción de hogares en alquiler —que alcanza máximos históricos en torno al 20%—, la elevada rotación, la selección cada vez más estricta de inquilinos, la escasa producción de alquiler asequible y la presión de la demanda juvenil, la inmigración y la movilidad laboral.
3. Reequilibrio territorial y auge de ciudades medianas
La escasez y el encarecimiento de la vivienda en las grandes capitales están desplazando la demanda hacia ciudades medianas y municipios periféricos. Este fenómeno está impulsando un cambio progresivo en los patrones de movilidad residencial y favoreciendo la consolidación de nuevos polos urbanos.4. Crecimiento moderado del crédito hipotecario
Aunque la limitada disponibilidad de vivienda impide crecimientos más intensos, en 2026 el crédito hipotecario mantiene una evolución positiva. Desde UCI estimamos que podrían superarse las 500.000 hipotecas, lo que supondría un incremento cercano al 5%. Asimismo, se observa una reactivación gradual del crédito a promotores, fundamental para aumentar la oferta residencial a medio plazo.5. Euríbor estable y predominio de hipotecas fijas y mixtas
Las previsiones apuntan a un Euríbor estable, situado en una horquilla de entre el 2% y el 2,5%. En este escenario, las hipotecas fijas y mixtas continúan siendo las más demandadas por los clientes. Las hipotecas variables quedan reservadas principalmente a perfiles con alta solvencia o a operaciones con plazos más cortos, en torno a los 15 años.6. Aumento de la construcción, aunque todavía insuficiente
La actividad constructora podría crecer cerca de un 10% en 2026, aunque seguirá lejos de cubrir el déficit estructural de vivienda existente.El modelo Built to Rent continúa ganando protagonismo como vía para ampliar la oferta de alquiler, si bien su desarrollo aún no alcanza la escala necesaria para aliviar las tensiones del mercado.
7. La demanda extranjera se mantiene y se diversifica
La compra de vivienda por parte de extranjeros sigue mostrando un comportamiento sólido en 2026, con una mayor diversificación de la demanda. Crece el interés de compradores procedentes de países nórdicos, Estados Unidos, Latinoamérica y Francia, mientras que británicos y alemanes continúan liderando el mercado. Además, nuevas geografías, como el norte de España, comienzan a ganar protagonismo frente a los destinos tradicionales.8. 2026, un año clave para la rehabilitación energética
La rehabilitación energética se consolida como uno de los grandes retos del sector. La finalización de los fondos Next Generation y la preparación de un nuevo Plan Nacional de Rehabilitación hacen necesario el desarrollo de nuevos mecanismos y soluciones financieras que permitan llegar a todos los ciudadanos. El objetivo es avanzar en el cumplimiento de los compromisos europeos de descarbonización y mejorar la eficiencia de un parque residencial envejecido.Un desafío que exige colaboración público-privada
Tal y como subraya Lorena Zenklussen, directora comercial de financiación hipotecaria en UCI, “el acceso a la vivienda es una tendencia crítica a nivel europeo y el principal desafío social y económico para nuestro país. Sin alianzas y medidas decididas para actuar sobre la oferta, no habrá suficiente vivienda ni esta será asequible ni social”.En este contexto, la colaboración entre administraciones públicas, entidades financieras y sector inmobiliario será clave para construir un mercado más equilibrado, sostenible y accesible.
