El mercado inmobiliario nacional goza de buena salud y todo parece indicar que el año 2019 será un periodo de expansión. No obstante, hay algunos indicadores que invitan a la reflexión acerca de cuál deben ser los pasos que el sector debe dar para garantizar una época de crecimiento sostenible y prevenir una burbuja como la sufrida hace algunos años.
1. Periodo de expansión y maduración del mercado
De acuerdo con el análisis de los Departamentos de Research de los principales Bancos Españoles, a partir de los datos del INE y el Ministerio de Fomento, el 2019 va a continuar siendo un año de expansión.
El cambio de ciclo del sector tuvo lugar en el periodo 2013-2014, para entrar después en una fase expansiva a finales del 2015. Según las estadísticas, el ciclo inmobiliario nacional ha experimentado fases de estabilización y crecimiento de alrededor de 8 años, motivo por el que los principales analistas prevén que esta época de expansión continúe, al menos, hasta el año 2022.
Eso significa que durante los próximos ejercicios vamos a continuar viendo una progresiva alza en los precios y el volumen de ventas. Es previsible que dicho movimiento alcista sea más pronunciado y extendido que en los años precedentes.
De hecho, las buenas cifras de reducción del paro y crecimiento del PIB van a suponer la aparición de nuevos compradores, animados por una mejoría de su situación económica.
2. Madrid, Barcelona y Palma como mercados aparte
Según los datos del INE y Eurostat, el 2018 ha sido un año de subida en los precios de las viviendas, así como en el número de operaciones de compraventa.
No obstante, los principales motores de la recuperación son las ciudades de Madrid y Barcelona, así como las islas Baleares. Precisamente, estas regiones podrían estar tocando techo, aunque es poco probable que lo hagan en el 2019.
Por ejemplo, el nuevo plan urbanístico de la ciudad de Barcelona y la situación política en Cataluña parecen haber mermado el mercado. En Barcelona apenas queda obra nueva en venta.
Por su lado, en Madrid, la vivienda nueva cuesta un 20% más que la usada, debido a que el crecimiento del suelo disponible en muy inferior al de otras ciudades.
Esta situación puede dar lugar a que otras ciudades y regiones con mercados aún deprimidos comiencen, por fin, a experimentar una fase de recuperación. Y desde luego abre una oportunidad para la rehabilitación y la reforma de la vivienda de segunda mano.
3. Incertidumbre frente a una posible guerra hipotecaria
Las fases expansivas del sector inmobiliario siempre se han caracterizado por una guerra hipotecaria.
Hasta ahora, el sector bancario había demostrado una notable contención en la concesión de crédito. Sin embargo, la Encuesta sobre Préstamos Bancarios, publicada por el Banco de España a mediados de año hizo evidente que la guerra ya había comenzado.
Todo parece indicar que el 2019 estará protagonizado por un mercado hipotecario muy agitado, máxime teniendo en cuenta el reciente giro jurisprudencial tomado por el Tribunal Supremo respecto al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su posterior rectificación, seguido del Decreto Ley del Gobierno para definitivamente hacer asumir a los Bancos el mencionado impuesto. Por no nombrar la esperada Ley Hipotecaria, que puede que venga con nuevas sorpresas para hacer más divertido el cóctel.
Baja producción de vivienda y paridad en la venta de obra nueva y vivienda usada
De acuerdo con el informe “Tendencias del Sector Inmobiliario”, publicado por la Sociedad de Tasación a mediados de este año, las transacciones de vivienda usada multiplican por 11 a las de vivienda nueva.
Conviene tener en cuenta que los niveles de producción de vivienda nueva aún están muy por debajo de lo que el Ministerio de Fomento considera adecuado para las necesidades de la población.
No obstante, tal y como el IPE (Instituto de Práctica Empresarial) ha señalado en su “XXVI Pulsímetro Inmobiliario”, la balanza real de vivienda usada y nueva mantiene una paridad del 50/50, que claramente parece contradictorio con la información precedente.
Esto es debido a que, durante los años de la crisis económica, un gran número de entidades bancarias adquirieron vivienda en dación de pago. Actualmente, estas viviendas están vendiéndose como usadas, a pesar de ser técnicamente nuevas.
4. Profesionalización del sector inmobiliario
Otro de los aspectos más destacados que va a seguir consolidándose a lo largo del 2019 es la profesionalización del sector, tanto en lo que se refiere a la formación y capacitación del personal, como al mejor aprovechamiento de la tecnología por parte de las Inmobiliarias.
Hasta hace poco tiempo, el sector se caracterizaba por una atomización de los agentes inmobiliarios, cuya capacitación para asesorar y participar en la promoción de pisos de la forma adecuada era bastante cuestionable.
Sin embargo, durante estos últimos años, se ha producido una concentración del mercado en una selección de empresas especializadas y agrupaciones profesionales que cuentan con los recursos necesarios para brindar un servicio de calidad.
Es más, la utilización de las nuevas tecnologías digitales es cada vez más frecuente, con la presencia de herramientas de Big data y analítica, puestas al servicio de los agentes inmobiliarios.
En principio, los principales indicadores del sector inmobiliario nacional auguran un 2019 saludable. No obstante, no debemos descartar sorpresas como consecuencia de la interferencia de factores externos: una hipotética subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, un Brexit duro que genere fuertes caídas en el mercado británico o cualquier otro fenómeno internacional que suponga un cambio de carácter estructural podrían generar una importante vulnerabilidad en nuestro mercado. Y también factores internos: como la nueva Ley Hipotecaria, que también regulará la labor de los Agentes Inmobiliarios cuando actúen en su Role de intermediarios de crédito. Por todos estos motivos conviene estar en alerta y mantener una actitud de contención.
