De acuerdo con las cifras del Colegio de Registradores, el año pasado se vendieron en nuestro país un total de 507.044 viviendas de segunda mano; y más del 50% de las mismas fueron objeto de algún tipo de obra de acondicionamiento o incluso rehabilitación integral en numerosos casos.
La notable diferencia de precio entre la vivienda nueva y vivienda usada, así como el potencial de revalorización de la segunda, una vez es sometida a una reforma, ha animado a inversores y particulares a decantarse por la opción de comprar un inmueble para rehabilitarlo.
Además, una vivienda puede aumentar aún más su valor si la convertimos en una casa con altos niveles de eficiencia energética. Ya te he hablado en anteriores ocasiones de los beneficios que tiene una “passive house”. Ahora te voy a contar cuál es el margen real de revalorización de la vivienda, así como las claves para llevar a cabo todo el proceso con éxito.
Revalorización o márgenes de beneficio de una vivienda rehabilitada
Uno de los aspectos que deben gestionarse con más racionalidad es el apartado de expectativas de revalorización del inmueble, así como el mecanismo para obtener la rentabilidad esperada.
El portal inmobiliario Casaktua indica que el 10% de los españoles adquieren una propiedad en calidad de inversores. De éstos, un 33% tiene la intención de alquilarlo, un 14% prefiere optar por el arrendamiento vacacional, y un 12% espera venderlo tras proceder a su reforma.
Sin embargo, el rendimiento económico de todas estas alternativas estará siempre supeditado a la evolución del mercado inmobiliario, y factores clave como la localización del inmueble.
1. Revalorización media en España
Según los datos del “Informe sobre el Precio de la Vivienda en España”, publicado por Mitula Group, una vivienda sin reformar es, de media, un 17,8% más barata que otra que ya ha sido sometida a rehabilitación.
No obstante, estos márgenes varían notablemente en función de la localización de la vivienda.
Evidentemente, las grandes ciudades son más sensibles a las obras de mejora de un piso. Sin embargo, no todas las capitales presentan el mismo comportamiento en su mercado inmobiliario.
El mencionado informe señala a Zaragoza como la capital en la que más se revaloriza una vivienda reformada, con un 38,01%. Valencia se sitúa en segunda posición, con un 28,46% de revalorización.
En el extremo opuesto, se sitúan ciudades como Madrid -con una revalorización del 8,28%-, Bilbao -con un 7,45%-, y Barcelona -con apenas un 2,15%-.
2. Revalorización de las viviendas de lujo
Por otro lado, el sector de las casas de lujo es el más reactivo frente a la rehabilitación.
De acuerdo con las cifras de Barnes International, el incremento en el precio de la propiedad puede alcanzar hasta el 65%, especialmente en las zonas “prime” de las grandes urbes.
Factores clave en la rehabilitación de un inmueble
Para llevar a cabo una rehabilitación con garantías, hay que tener en cuenta cuestiones como la antigüedad de la propiedad, conocer los tipos y costes de permisos a solicitar, y verificar el estado de las instalaciones, tanto del inmueble como del edificio en el que se encuentre, si ése es el caso.
Una vez se han cubierto estos aspectos preliminares, es el momento de tener en cuenta las siguientes claves.
1. Ubicación del inmueble
Tal y como hemos visto al comienzo, la ubicación geográfica juega un papel fundamental en la revalorización de un inmueble a reformar. Como dicen los americanos, las tres claves para la valoración de un inmuebles son: ‘LOCATION, LOCATION, LOCATION’. No obstante, también debe tenerse en cuenta:
- La ubicación del mismo dentro del municipio o urbe.
- La planta en la que se sitúa la vivienda, siendo las plantas altas y los áticos las opciones más cotizadas.
- La orientación del inmueble en función del clima.
2. Recuperación de superficie útil
La mejora del entorno habitable es un importante factor de revalorización.
Por ese motivo, la reforma de una vivienda es la ocasión idónea para deshacerse de pasillos u otros espacios mal aprovechados, redistribuir las habitaciones y colocar el mobiliario de una forma en la que se maximice la utilidad de cada metro disponible.
3. Reacondicionamiento y lavado de cara
La primera impresión que tenga el futuro inquilino o comprador al visitar el inmueble es uno de los factores más importantes en la percepción de valor. Según una encuesta realizada por la NAR hace años, indicaba que el primer sentido que actúa en las personas que visitan un inmueble es el olfato.
Es por ello que debe hacerse todo lo posible por crear espacios amplios, limpios y luminosos, que le ayuden a proyectarse disfrutando de la vivienda en el futuro inmediato.
La renovación de los baños y la cocina -aunque más costosa- es también una garantía de revalorización. Esto se debe a que son espacios cuya buena conservación, aspecto y practicidad son muy apreciados en cualquier vivienda.
La sustitución de la bañera por una ducha, así como los muebles y electrodomésticos más anticuados, e incluso el pintado de las baldosas y azulejos pueden ayudar a ofrecer un aspecto nuevo y limpio.
Por último, y si no es posible la reforma integral, siempre debe procederse a preparar la vivienda con un buen lavado de cara y un home staging.
4. Inversión en sostenibilidad
Los compradores de viviendas están cada vez más concienciados con la preservación del medioambiente, así como con las virtudes de una vivienda sostenible en términos de ahorro.
Un interior saludable debe garantizar un aire interior limpio, un espacio sin ruido, una buena iluminación natural y un diseño de luz artificial eficaz y eficiente, con un confort térmico adecuado y que limite la presencia de campos electromagnéticos en los puntos de permanencia de los usuarios.
Por eso, una excelente manera de incrementar el valor del inmueble y reducir sus costes de habitabilidad es dedicar parte del presupuesto de rehabilitación a cuestiones como:
- Aislamiento térmico.
- Instalación de paneles solares.
- Instalación de una caldera eficiente.
- Implantación de domótica y otras tecnologías para casas inteligentes.
- Y lo más importante, unas buenas ventanas.
Este tipo de rehabilitación busca reducir drásticamente el consumo energético, al tiempo que mejorar las condiciones de salud y confort.
En UCI apoyamos la financiación sostenible a través de la creación de productos eficientes como la hipoteca verde, que facilita la financiación a aquellos compradores o propietarios que desean adquirir un inmueble energéticamente eficiente, o bien nuestro nuevo producto compra+reforma en una sola hipoteca, que permite la financiación de la adquisición y de la reforma eficiente del inmueble.
Estas medidas incluyen el establecimiento de un menor tipo de interés sobre el préstamo, o bien el otorgamiento de un mayor porcentaje de capital disponible para la financiación.
Como ya sabéis, UCI es una de las principales pioneras del sector que, junto a otras 37 entidades europeas, forman parte del Proyecto Hipotecas Piloto de Eficiencia Energética, cuya iniciativa se engloba dentro del proyecto Green Mortage, el cual será objeto de implantación en España y Portugal.
En definitiva, comprar una vivienda para rehabilitarla y aumentar así su valor requiere de cierta dedicación. Sin embargo, se trata de una de las operaciones inmobiliarias que más rentabilidad ofrece.
