Madrid, 15 de diciembre de 2022
Tras vivir cifras récord en las compraventas durante los meses de recuperación económica, la incertidumbre provocada por la elevada inflación y la guerra en Ucrania han rebajado las buenas expectativas que se generaron entre los profesionales del mercado inmobiliario durante el 2021 y hasta el otoño del 2022.
En este sentido, a cierre del año, cabe preguntarse cuáles serán los factores que marcarán la actualidad del mercado inmobiliario en el 2023 y en un contexto especialmente marcado por la inflación y la incertidumbre económica. Así, UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda, señala 8 tendencias que sucederán en el inmobiliario en 2023:
1. Los tipos de interés no pasarán la barrera del 3%: Desde UCI apuntan que la evolución del Euribor empezará a ajustarse una vez que toque la barrera del 3%, siempre y cuando la inflación se mantenga controlada. Además, los tipos de interés a largo plazo podrían abaratarse, aunque no a los niveles que hemos conocido en los últimos años.
“Lo hemos visto en el mercado americano, que suele ir con seis meses de anticipación, y todo apunta que la inflación también comenzará a moderarse en la eurozona, y especialmente en España, a lo largo de 2023”, señala José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Y añade: “No parece que los tipos puedan seguir subiendo porque se enfriaría la economía y habría riesgo de entrar en recesión.”
2. Fin de la supremacía de los tipos fijos. La subida de los tipos de interés ha sido generalizada para todos los plazos. No solo se ha visto en el incremento del Euribor, que es la principal referencia para las hipotecas variables, sino que también han subido en la misma proporción las hipotecas a tipo fijo. Esta situación hace que estos productos, que habían sido predominantes en los últimos años, hayan perdido parte de su atractivo.
3. Ajustes de precios en determinadas zonas. La contracción de la demanda hará que las zonas en las que la oferta inmobiliaria sea considerable vean una ligera bajada del precio de la vivienda. Este no será el caso en las zonas en las que sigue existiendo una fuerte demanda, no solo por parte de los adquirentes de vivienda, sino también por parte de inversores o compradores internacionales.
“En cualquier caso, debemos recordar que en España se produjo un ajuste muy importante de precios entre 2008 y 2014, y que en la gran mayoría de las zonas aún no se ha recuperado el nivel alcanzado en el pico de 2007, por lo que descartamos caídas significativas en ningún mercado. Y, en todo caso, en los mercados más tensionados seguiremos viendo incrementos moderados de precios”, señala el subdirector general de UCI.
4. Menos demanda y más tiempo para la decisión de compra. La incertidumbre económica hace que muchos compradores tomen la decisión de aplazar la compra de un nuevo inmueble, por lo que es probable que la demanda de vivienda se ajuste a lo largo del año 2023. El número de potenciales compradores se reduce y los que compran tardan más en decidirse, por lo que se espera que el número de transacciones de vivienda, que alcanzó cifras récord en los meses de recuperación tras la pandemia, experimente ciertos ajustes durante el próximo año acercándose más a las cifras de 2019, que cerró con 501.085 transacciones.
5. Hegemonía de la segunda mano. Ante la escasez de stock de obra nueva, cuyos visados cayeron un 0,9% interanual en el mes de septiembre, se acentúa el gap entre las compraventas de segunda mano y de nueva construcción, una diferencia que, según las previsiones de UCI, se hará más notable de manera paulatina durante 2023. “El volumen de construcción de obra nueva seguirá moderado porque el nivel de precios alcanzados debido al fuerte incremento de costes, tanto de materiales, energía y mano de obra, hacen que esta tipología de vivienda quede fuera del alcance de la mayoría de los compradores”, apunta Fernández.
6. La rehabilitación de vivienda, motor de crecimiento. El parque inmobiliario de vivienda en España es uno de los más antiguos de Europa, con una edad media que ronda entre los 40 y 50 años. Ante esta situación, la rehabilitación de vivienda será uno de los mercados más dinámicos, tanto por volumen de operaciones, como de generación de empleo, y en gran medida gracias al incentivo de los Fondos Next Generation EU. “Aunque quedaría como asignatura pendiente un trabajo de sensibilización y concienciación a la sociedad sobre las bondades de la rehabilitación y la mejora de eficiencia energética del parque inmobiliario”, señalan desde UCI.
7. Precios de alquileres al alza: la escasez de oferta en alquiler hará que los precios sigan tensionados en 2023, una problemática que podría resolverse con incentivos fiscales que promuevan la salida al mercado de nueva vivienda en alquiler y rentas más asequibles.
8. Dificultad en el acceso a la vivienda en propiedad por parte de los jóvenes. La situación económica afecta especialmente a los jóvenes que, desde hace años, han visto reducida su capacidad para comprar una vivienda en propiedad. No en vano, un informe del Banco de España advierte que, en 2011, un 70% de los menores de 35 años tenía piso en propiedad, mientras que en la actualidad la cifra se ha reducido hasta el 30%. “Conseguir una mayor estabilidad laboral entre los menores de 35 años y, al igual que en los alquileres, el apoyo de la Administración será clave para revertir esta situación”.
Ante estas perspectivas José Manuel Fernández señala que: “el mercado inmobiliario español es muy fuerte y tiene mucha inercia, a pesar de los elementos que juegan en contra de su dinamismo, por lo que es complicado que cambie significativamente a lo largo de 2023 si se mantienen los niveles de empleo y España sigue creciendo por encima de la zona euro”.
Además, en UCI también creen que hay motivos para ser optimistas ante el futuro a corto-medio plazo. “Si a lo largo del año desaparecieran los problemas exógenos al propio sector, como la guerra o la inflación, el mercado inmobiliario seguramente volvería a recuperar el ritmo que hemos visto desde la recuperación postpandemia, en el que se han batido récords, tanto en operaciones de compraventa como en constitución de hipotecas”.
