En los últimos años, ha circulado una idea repetida: que a partir de 2030 no se podrá vender ni alquilar una vivienda ineficiente energéticamente en Europa. Titulares, foros y conversaciones apuntan a cambios drásticos en las reglas del juego inmobiliario, generando cierta inquietud entre propietarios e inversores. Pero, ¿qué hay de cierto en esa afirmación? ¿La Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) lo incluye realmente? Veamos qué dice la normativa aprobada y cómo ha evolucionado el debate.
Es importante señalar que la Directiva no incluye una prohibición automática de vender o alquilar viviendas residenciales por tener una calificación baja en el certificado energético. La obligación principal de la EPBD es trazar hojas de ruta nacionales para reducir el consumo y mejorar el parque edificatorio, con plazos y objetivos, pero no impone por sí misma un veto directo a la comercialización de inmuebles simplemente por su calificación energética.
Tendremos que esperar hasta finales de 2026 para conocer el borrador el nuevo Plan Nacional de Rehabilitación en el que está trabajando el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Lo que sí es seguro es que la eficiencia energética será cada vez más importante para el mercado, la financiación, la valoración de los inmuebles y las políticas públicas. La clave no está en una prohibición que te impida vender o alquilar, sino en entender hacia dónde va la regulación y cómo puede impactar en tu inmueble a medio y largo plazo.
Origen de la confusión: borradores vs. texto final
Durante la tramitación de la reforma de la EPBD circuló un borrador inicial que sí contemplaba establecer mínimos de eficiencia energética para poder comercializar edificios, algo parecido a lo que ocurriría con los llamados Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Ese borrador generó titulares que hablaban de un requisito como “no vender ni alquilar sin al menos una letra E en el certificado energético a partir de 2030, o una letra D en 2033”, lo que sonaba como una prohibición directa de operaciones. Sin embargo, la versión final de la Directiva (UE) 2024/1275, aprobada como parte del paquete legislativo del Pacto Verde europeo, no establece esa prohibición general automática en todo el territorio de la UE.Qué dice la EPBD aprobada (y qué no)
La EPBD tiene como objetivo mejorar la eficiencia energética de los edificios y reducir las emisiones en el sector residencial y no residencial. Entre sus principales ejes están:- Reducir el consumo de energía en los edificios a nivel comunitario.
- Implementar estrategias nacionales de rehabilitación.
- Promover estándares mínimos de rendimiento energético en construcciones nuevas y existentes.
- Aumentar la digitalización y calidad del certificado de eficiencia energética.
- Impulsar edificios de cero emisiones a partir de 2030.
Es importante señalar que la Directiva no incluye una prohibición automática de vender o alquilar viviendas residenciales por tener una calificación baja en el certificado energético. La obligación principal de la EPBD es trazar hojas de ruta nacionales para reducir el consumo y mejorar el parque edificatorio, con plazos y objetivos, pero no impone por sí misma un veto directo a la comercialización de inmuebles simplemente por su calificación energética.
¿Entonces habrá estándares mínimos?
Lo que la Directiva sí prevé son estándares mínimos de energía para edificios nuevos y existentes dentro de unos plazos definidos, pero su aplicación depende de la transposición a la legislación nacional de cada Estado miembro. Esto quiere decir que:- La UE marca un marco y objetivos globales, pero no obliga de forma automática a introducir prohibiciones en cada país.
- Cada país debe definir cómo y cuándo aplicar criterios energéticos más estrictos en certificados, rehabilitación, incentivos o incluso requisitos legales vinculados a transacciones.
¿Qué cambios están sobre la mesa de los estados miembro?
Aunque no exista una prohibición automática, hay 3 realidades relevantes que sí están provocando ese ruido mediático:- 1. Planes nacionales obligatorios: La Directiva obliga a los Estados miembros a definir estrategias de rehabilitación y reducción del consumo de energía hacia 2050, con objetivos intermedios para 2030.
- 2. Estándares mínimos para edificios nuevos: A partir de 2030, todos los edificios nuevos deberán cumplir estándares de cero emisiones, y los existentes deberán avanzar en eficiencia con cronogramas nacionales.
- 3. Mayor peso de la eficiencia en el mercado: Aunque no se prohíba la venta o alquiler directamente por calificación, sí hay un entorno regulatorio y de mercado que impulsa mejoras energéticas y puede hacer más difícil comercializar unidades muy ineficientes con el tiempo (impactando en valoración, financiamiento y competitividad).
España: ¿podría haber requisitos futuros?
En España, actualmente no existe una prohibición legal que impida vender o alquilar viviendas por tener baja eficiencia energética en 2030. Los propietarios pueden seguir comercializando sus inmuebles si cuentan con el correspondiente certificado energético, independientemente de la letra obtenida. Sin embargo, tanto el Plan Nacional de Rehabilitación Energética de Edificios como otras iniciativas nacionales y autonómicas están reforzando el papel del certificado y de las ayudas o incentivos para mejorar eficiencia, porque es evidente que un parque más eficiente es un parque más competitivo y valioso.Tendremos que esperar hasta finales de 2026 para conocer el borrador el nuevo Plan Nacional de Rehabilitación en el que está trabajando el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Lo que sí es seguro es que la eficiencia energética será cada vez más importante para el mercado, la financiación, la valoración de los inmuebles y las políticas públicas. La clave no está en una prohibición que te impida vender o alquilar, sino en entender hacia dónde va la regulación y cómo puede impactar en tu inmueble a medio y largo plazo.
